David Taté Juridique

Dans un arrêt en date du 18 février 2009, la Cour de cassation a affirmé que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Elle précise ensuite que le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente.

Voici le texte de l’arrêt :

Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 février 2009, N° de pourvoi : 08-10.677.

LA COUR,

Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre Mme Ernestine Y... ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 27 septembre 2007) que le 16 mars 1993, Mme Z..., aux droits de laquelle se trouvent M. Henri Z..., M. Jean-Pierre A..., Mme Nicole Z..., épouse A..., Mme Maryse Z..., veuve B..., M. Philippe Z..., Mme Elisabeth C..., épouse Z..., M. Francis Z... et Mme Suzette Z... (les consorts Z...), a donné à bail rural à long terme à la société civile d’exploitation agricole de La Petite Retz (SCEA) dix parcelles de terres ; que par acte sous seing privé du 6 juillet 2000, les consorts Z... se sont engagés à vendre aux époux X... neuf des dix parcelles faisant l’objet du bail sous la condition suspensive de la renonciation par le preneur en place à son droit de préemption, la réalisation de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 28 février 2001 ; que le 23 octobre 2000, les consorts Z... ont fait savoir à la SCEA leur intention de vendre les biens donnés à bail, pour le prix de 1 350 000 francs ; que le 22 décembre 2000, la société Domaine Agricole, venue aux droits de la société preneuse, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande de révision judiciaire du prix de vente, ayant au préalable fait savoir au bailleur qu’elle entendait acquérir les biens mis en vente, sous réserve de la révision judiciaire du prix de vente ; que par jugement du 11 mai 2001, le tribunal de commerce a prononcé le redressement judiciaire de la société Domaine agricole ; que par jugement du 25 octobre 2001, le tribunal paritaire des baux ruraux, devant lequel est intervenu l’administrateur judiciaire de la société, a donné acte à la société Domaine agricole de sa renonciation à l’exercice de son droit de préemption ; que par jugement du 11 janvier 2002, le tribunal de commerce a ordonné le transfert du contrat de bail liant la société Domaine agricole aux consorts Z... au profit de M. et Mme D... en application de l’article L. 621-88 du code de commerce, fixant la date d’entrée en jouissance au 11 janvier 2002 ; que par acte authentique du 19 juin 2002, la vente des parcelles a été régularisée entre les consorts Z... et les époux X... ; que la vente a été signifiée le 24 juin 2002 aux époux D... ; que ces derniers ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’annulation de cette vente intervenue au mépris de leur droit de préemption ;

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l’article 1583 du code civil, ensemble les articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural ;

Attendu que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ;

Attendu que pour accueillir la demande d’annulation de la vente en raison de la caducité de la promesse, l’arrêt retient que la promesse synallagmatique conclue le 6 juillet 2000 entre les consorts Z... et les époux E... stipulait que les acquéreurs ne deviendraient propriétaires des biens en faisant l’objet qu’à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 28 février 2001, que la régularisation de la vente par acte authentique du 19 juin 2002 postérieurement à l’expiration du délai de validité de la promesse, alors que la prorogation de ce délai ne pouvait aux termes de celle-ci excéder le 25 octobre 2001 date du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Abbeville donnant acte à la société Domaine agricole de sa renonciation à l’exercice de son droit de préemption, les éléments nécessaires à la perfection de l’acte authentique étant ainsi réunis, et que dans le délai d’un mois contractuellement fixé à compter du terme de la prorogation aucune des parties n’avait saisi le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, de sorte que l’acte du 6 juillet 2000 était frappé de caducité et que ses termes devenus inexistants ne pouvaient plus produire effet, constitue une nouvelle vente rendant en toute hypothèse nécessaire le recours à la notification prévue par l’article L. 412-8 du Code rural ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’était pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article L. 412-9 du code rural, ensemble les articles L. 412-10 et L. 412-12 du même code ;

Attendu que lorsqu’un an après l’envoi de la dernière notification, la vente n’étant pas réalisée, le propriétaire persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l’article L.412-8 du code rural ;

Attendu que pour annuler la vente, l’arrêt retient que les époux D... avaient la qualité de preneurs en place depuis le 11 janvier 2002 et qu’il appartenait aux consorts Z... de satisfaire aux dispositions de l’article L. 412-8 du code rural en leur faisant connaître le prix et les conditions de la vente projetée peu important que la notification prévue par ce texte ait été antérieurement faite au précédent titulaire du bail ayant alors la qualité de preneur en place et que ce dernier ait renoncé à l’exercice de son droit de préemption dès lors que celui-ci est personnel au preneur en place et ne peut être cédé et séparé du droit au bail, sauf cas de subrogation qui ne se retrouve pas en l’espèce, de sorte que la renonciation invoquée par les consorts Z... et les époux X... ne pouvait produire effet à l’égard des nouveaux preneurs en place à la date de la vente ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la réalisation de la vente des parcelles par acte authentique était intervenue moins d’un an après le jugement du 25 octobre 2001 ayant donné acte à la société Domaine agricole de sa renonciation à exercer son droit de préemption, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 septembre 2007, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Amiens, autrement composée (...).