David Taté Juridique

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le bailleur a l’obligation de louer, au titre de l’habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’obligation de délivrer au preneur un logement décent lorsque le bail porte sur son habitation principale a été également insérée dans l’article 1719 du code civil par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, ce qui permet de l’appliquer à plus de logements que ceux concernés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce texte s’applique aux locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte. Il ne concerne donc pas tous les logements et il résulte du texte lui même de ce décret qu’il ne peut s’appliquer aux logements foyers et aux logements destinés au travailleurs agricoles, lesquels sont soumis à des réglementations spécifiques.

Selon l’article 2 de ce décret, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

 il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

 les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

 la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

 les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

 les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

 les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 du même décret prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

 une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

 une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

 des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

 une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude ne sont pas applicables.

 une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude ne sont pas applicables.

 un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Par ailleurs le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant :

 soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,

 soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Bien évidemment, le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Nous verrons dans un prochain article les actions pouvant être exercées lorsqu’une habitation principale qui ne correspond pas à la définition du logement décent fait l’objet d’un bail.