David Taté Juridique

Le loyer relatif à des locaux à usage d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs peut être modifié dans trois cas : lors du renouvellement du bail, ou en raison de travaux effectués par bailleur, ou encore lors de l’application d’une clause de révision du loyer.

Concernant le dernier cas, auquel est exclusivement consacrée la présente étude, il résulte de l’article 17 d de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que cette révision du loyer doit être prévue par une clause du contrat de bail et qu’elle ne peut intervenir qu’annuellement, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Il y a là une protection, souhaitable, du locataire, qui est accentuée par le plafonnement de l’augmentation du loyer puisque depuis le 1er janvier 2006, l’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers [1]. Auparavant, l’augmentation du loyer ne pouvait excéder la valeur moyenne de l’indice du coût de la construction, indice différent qui a été abandonné en raison de son absence de corrélation avec le coût de la vie mais dont il demeure nécessaire de tenir compte pour calculer les révisions qui auraient normalement du intervenir avant le 1er janvier 2006.

Pour procéder au calcul du nouveau loyer, il est requis de connaître au préalable une date de référence, ainsi que la valeur des indices à appliquer.

Concernant la date de référence, celle-ci est en principe fixée par le contrat de bail. Si celui-ci est silencieux sur ce point, la date de référence à retenir est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

La connaissance de cette date de référence permet de savoir quels indices retenir. Par exemple, pour un loyer dont la révision doit intervenir chaque année en tenant compte de l’indice du 2ème trimestre de l’année précédente, il faudra tenir compte pour une révision intervenant au cours de l’année 2006 des indices du 2ème trimestre 2005 et du 2ème trimestre 2006. Ultérieurement, lorsqu’il sera nécessaire de calculer la révision devant intervenir au cours de l’année 2007, il faudra tenir compte des indices du 2ème trimestre 2006 et du 2ème trimestre 2007.

Le raisonnement impose ensuite d’appréhender la valeur des indices à appliquer, ce qui est facilité par la publication de ceux ci par l’Institut national de la statistique et des études économiques qui les diffuse notamment sur son site internet [2], en complément de la publication effectuée au journal officiel.

En pratique, avec ces éléments, il devient simple de calculer la nouvelle valeur d’un loyer, en procédant aux opérations suivantes [3] : (montant de l’ancien loyer * nouvel indice) / ancien indice = nouveau loyer. En outre, plusieurs sites internet ont mis en ligne des outils permettant de procéder à ces calculs, en utilisant simplement un navigateur. En cas d’utilisation hors connexion, l’introduction d’une formule appropriée dans un tableur est suffisante, à l’instar de la basique feuille de calcul qui sera prochainement mise en ligne sur ce site.