David Taté Juridique

Dans un arrêt en date du 4 novembre 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d’estimer qu’une Cour d’appel, compétente pour statuer sur les demandes d’expulsion et de mise en oeuvre du droit au relogement, qui a relevé que chacun des appelants rapportait la preuve que le logement dans l’hôtel meublé constituait, à la date de l’ordonnance d’expropriation, sa résidence principale depuis de nombreuses années et que la société avait eu connaissance de la présence d’occupants lors de la visite des lieux et qu’elle avait donné le choix à la propriétaire d’une fixation d’indemnité de dépossession en valeur libre ou occupé, peut décider que ces occupants remplissaient, à la date de l’ordonnance d’expropriation, les conditions d’application de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, et devaient donc être considérés comme des occupants de bonne foi qui bénéficiaient d’un droit au relogement par l’autorité expropriante.

Voici le texte de l’arrêt :

Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 novembre 2009, N° de pourvoi : 08-17.381.

LA COUR,

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix en Provence, 21 mai 2008) qu’à la suite de l’expropriation à son profit d’un immeuble à usage d’hôtel meublé ayant appartenu à Mme X... qui devait assurer la libération des locaux, la société d’économie mixte Marseille aménagement (société Marseille aménagement) a sollicité l’expulsion des personnes occupant les lieux ; que les époux Y... et vingt trois autres personnes se sont opposés à la demande en invoquant un droit au relogement et ont demandé l’indemnisation de leur préjudice ;

Sur le moyen unique :

Attendu que la société Marseille aménagement fait grief à l’arrêt de dire que les occupants des immeubles à usage d’hôtel meublé étaient de bonne foi, qu’ils avaient un droit au relogement avant l’expulsion, de la condamner à leur payer des dommages et intérêts pour compenser leurs frais de déménagement et réinstallation, alors, selon le moyen :

1° / qu’aux termes de l’article L. 13-8 du code de l’expropriation, lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 13-10, L. 13-11, L. 13-20 et L. 14-3, le juge règle l’indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ; qu’en particulier le juge du fond, et non la juridiction de l’expropriation, est seul compétent pour statuer sur les contestations relatives à l’existence et à l’étendue des droits du locataire ou occupant ; qu’en statuant comme il l’a fait, alors qu’à tout le moins existait une contestation, sérieuse de surcroît, quant à l’existence même et à l’étendue des droits des occupants en cause comme en témoignent les écritures de la société Marseille aménagement qui contestait sérieusement, en particulier, non seulement le nombre des prétendus occupants des immeubles en cause excipant du droit au relogement, mais encore la qualification " occupants de bonne foi " de ces derniers au sens des articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l’urbanisme qui renvoient à l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel a violé l’ensemble des textes précités ;

2° / que le premier alinéa de l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme prévoit l’application à tous les occupants, définis à l’article L. 314-1 du même code, des dispositions applicables en matière d’expropriation, notamment des articles L. 14-1 à L. 14-3 du code de l’expropriation ; que cet article L. 314-1 précise que les personnes ayant droit au relogement dont la charge incombe au bénéficiaire de l’expropriation ou à l’auteur de l’opération d’aménagement comprennent les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’aux termes de ce dernier texte, " l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. ", ce dont il résulte en particulier que les clients d’un hôtel meublé ne peuvent être regardés comme des occupants de bonne foi au sens des textes précités, d’où il suit qu’en décidant du contraire, de surcroît après avoir énoncé qu’il conviendrait de vérifier " si en l’espèce, les appelants étaient ou non de simples clients de l’hôtel meublé, exploité par Fatma X... ", ce dont il se déduisait nécessairement qu’ils étaient en tout état de cause clients du dit hôtel meublé, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des textes précités qu’elle a donc, ensemble, violés ;

3° / qu’en application notamment de l’article L. 13-14 du code de l’expropriation, la situation d’occupation d’un bien s’apprécie au jour où l’ordonnance d’expropriation est rendue ; que ne sauraient être qualifiés d’" occupants de bonne foi maintenus dans les lieux " au sens des articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l’urbanisme qui renvoient à l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, les occupants entrés dans les lieux postérieurement à l’ordonnance d’expropriation ; que l’article L. 13-2 du code de l’expropriation dispose en substance que " Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. Les autres intéressés seront en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective et tenus de se faire connaître à l’expropriant, à défaut de quoi ils seront déchus de tous droits à l’indemnité. " ; qu’il s’en suit que sauf à démontrer que l’expropriant aurait eu connaissance, au jour de l’ordonnance d’expropriation, de la situation d’occupation du bien, les occupants éventuels de ce dernier doivent être regardés comme entrés dans les lieux postérieurement à cette ordonnance ; de sorte qu’en statuant comme elle l’a fait après avoir constaté que " Fatma X... n’a pas dénoncé à l’expropriante les locataires de ses immeubles " sans rechercher si à la date précise de l’ordonnance d’expropriation, soit au 15 juillet 2003, l’expropriant aurait eu connaissance de la situation d’occupation des biens en cause, se bornant à relever des événements postérieurs à cette date pour en déduire cette prétendue connaissance, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes précités ; alors en outre qu’en statuant comme elle l’a fait en se fondant sur le motif inopérant que l’expropriante aurait, postérieurement à l’ordonnance d’expropriation rendue le 15 juillet 2003, eu cette connaissance, la cour d’appel a entaché sa décision d’une erreur de droit au regard des textes précités ;

4° / que la saem Marseille aménagement avait fait valoir que seuls treize occupants s’étaient fait connaître lors de l’assignation en référé devant le tribunal de grande instance de Marseille alors que la présente procédure impliquait désormais neuf personnes supplémentaires, ce dont il se déduisait qu’elles avaient donc pris possession des lieux après la date de l’ordonnance d’expropriation ; qu’en statuant comme elle l’a fait sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5° / qu’en énonçant, pour statuer comme elle l’a fait, que la société Marseille aménagement aurait eu connaissance de l’existence d’occupants lors de la visite des lieux le 22 septembre 2003 avec le juge de l’expropriation, alors qu’il est constant que le procès-verbal de cette visite n’a été communiqué à la société Marseille aménagement que postérieurement à l’arrêt attaqué, la cour d’appel, qui a méconnu le principe du contradictoire, a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant relevé que chacun des appelants rapportait la preuve que le logement dans l’hôtel meublé constituait au 15 juillet 2003, date de l’ordonnance d’expropriation, sa résidence principale depuis de nombreuses années, que la société Marseille aménagement avait eu connaissance de la présence d’occupants lors de la visite des lieux le 22 septembre 2003 et qu’elle avait donné le choix à la propriétaire d’une fixation d’indemnité de dépossession en valeur libre ou occupé, la cour d’appel, qui était compétente en application des articles R. 13-39 et R. 14-11 du code de l’expropriation pour statuer sur les demandes d’expulsion et de mise en oeuvre du droit au relogement invoqué et qui a répondu aux conclusions, a exactement retenu, sans violer le principe de la contradiction, que les occupants qui remplissaient, à la date de l’ordonnance d’expropriation, les conditions d’application de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, devaient être considérés comme des occupants de bonne foi et bénéficiaient d’un droit au relogement par l’autorité expropriante ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi (...).